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    住宅ローン、総費用で検討

    2015.02.10 Tuesday

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      住宅ローン、総費用で検討 

      借入額+利息+保証料+…

       

      •   住宅ローン金利が史上最低水準に下がっている。

          ただ、ローン商品を選ぶ際は金利だけでなく、諸費用も含めたトータルコスト(総費用)の検討が大切だ。

         ◆過去最低

          金融緩和に伴う長期金利の低下を受け、2月の住宅ローン金利はメガバンクの10年固定型で年1・10%(最優遇金利)と最低を更新した。住宅金融支援機構の長期固定型「フラット35」も、35年ローンで最も低い金利が年1・37%と過去最低だ。

          ただ、住宅ローン専門のコンサルティング会社「ホームローンドクター」(東京)の淡河(おごう)範明代表は「超低金利となったことで、相対的に諸費用の重みも増している。ローンを組んだり借り換えたりする際は、金利だけでなく諸費用も含めたトータルコスト比較が大事になる」と指摘する。

          住宅ローンを組む際にかかる主な諸費用には、〈1〉金融機関に支払う事務手数料〈2〉契約者が返済不能になった場合、保証会社に肩代わりしてもらうため、保証会社に支払う保証料〈3〉契約者の死亡時などにローン返済が不要となる団体信用生命保険料〈4〉登録免許税や印紙税などその他の費用――がある=上図。

         ◆まちまち

          諸費用は、金融機関やローン商品によってまちまちだ。

          例えば、3000万円を35年返済、変動金利で借りる場合、あるメガバンクでは諸費用が約75万円で、うち保証料が約62万円を占める。一方、あるインターネット銀行では、保証料と団体信用生命保険料は0円だが、事務手数料(借入額の2・16%)が約65万円かかる。その他の費用を加えると約95万円だ。

          一般的に借入額が多くなり、返済期間が長くなるほど諸費用も増える。諸費用の支払いは、ローン契約時に一括前払いするか、金利に定率で上乗せされ月々支払う方法がある。ただ、トータルコストは諸費用に、借入額や返済期間の長さに応じた利息分も加えて決まる。

        低金利でもコスト高の場合も

         

          トータルコストの比較には、「APR※」と呼ばれる指標が参考になる。トータルコストを構成する支払利息と諸費用を金利換算(年率)した数値で、実質的な借り入れコストを示す。この数値が高いほどコスト高、低いほどコスト安といえる。淡河さんは「金利だけでは分からない実質的な借り入れコストの比較がしやすくなる」と話す。

          APRで比較すれば、金利が高くても諸費用が少ないためコスト安となるケースなども分かる。例えば、住宅金融支援機構が試算した借入額2000万円、35年返済の二つのローンの比較=下表のケース=では、ローンBより金利が0・05%高く、諸費用が20万円少ないローンAの方がAPRは低くなった。

        •   このケースでは、金利が高く諸費用が少ないローンのAPRが低くなったが、借入額や返済期間などの条件次第でAPRが高くなるケースもある。

            米国では消費者保護のため、金融機関にAPRの表示が義務付けられているが、国内ではまだそれほど普及していない。個別に金融機関に問い合わせて確認するといい。同機構のホームページ内のシミュレーションサイトで、金利や諸費用額を入力し、APRを確認することもできる。ただし、住宅ローンを比較する際は、それぞれの金利タイプや返済期間、借入額を同じ条件とする必要がある。異なるタイプの商品比較には向かない。(武田泰介)

            ※APR=Annual Percentage Rate

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